Wer hat nicht schon einmal mit dem Gedanken gespielt, eine Immobilie zu erwerben? Zum einen würde sich diese für die Selbstnutzung anbieten, zum anderen waren Investitionen in Immobilien zur Vermietung in der Vergangenheit auch hervorragende Anlagen.
Doch die Mühen eines Immobilieninvestors sind mit jenen eines Aktionärs nicht vergleichbar. Termine mit Maklern, Banken und Notaren sind notwendig. Diese führen oftmals zu hohen Transaktionskosten. Des Weiteren ist das Risiko im Falle der Fremdvermietung hoch. Denn man ist zur Gänze von einer Person abhängig. Sollte somit der Mieter seine monatlichen Zahlungen verpassen, steht man vor dem nächsten Problem. Es gibt jedoch attraktive Alternativen.
Investition in europäische Immobilien Denn mit einer Anlage in den iShares European Property Yield UCITS ETF (ETR:IPRE) (WKN: A0HGV5) kann man sich an den 52 größten Immobilienunternehmen Europas beteiligen. Der Vorteil dabei? Nach dem Kauf eines Fondsanteils endet die Arbeit des Aktionärs. Die restlichen Aufgaben werden von Experten übernommen.
Des Weiteren ist das Risiko von säumigen Mietern durch die breite Diversifikation praktisch eliminiert. Denn sollte ein gewisser Prozentsatz der gehaltenen Immobilien leer stehen oder die Mieter säumig sein, fällt dies bei Tausenden Immobilien kaum ins Gewicht.
Nichtsdestotrotz gibt es auch hier Risiken. So steht Europa vor einem Winter mit vielen Fragezeichen. Sollten die Energiekosten weiter steigen, könnte der Anteil säumiger Mieter massiv anspringen. Dieses makroökonomische Risiko lässt sich leider nicht durch eine Diversifikation ausschließen.
Indirekt Immobilien unterm Buchwert kaufen? Dies führt jedoch auch zur Tatsache, dass der Fonds bzw. die enthaltenen Unternehmen aktuell äußerst attraktiv bewertet sind. Denn die Renditen vieler Immobilienunternehmen haben durch steigende Marktzinsen in den letzten Wochen stark gelitten.
So beträgt das P/CF-Ratio (Preis geteilt durch Cashflow) aktuell lediglich 11,37. Das bedeutet, dass die Fondsunternehmen im Schnitt in 11,37 Jahre den Preis ihrer Immobilien durch Cashflows abdecken könnten. Wenn man aktuell auf Immobilienplattformen Wohnungen sucht, wird man feststellen, dass diese Kennzahl bei den meisten Immobilien deutlich höher liegt.
Die massive Unterbewertung wird auch durch das KBV (Kurs-Buchwert-Verhältnis) verdeutlicht, das aktuell lediglich bei 0,67 liegt. Demnach kann man die Fondsunternehmen aktuell zu einem hohen Abschlag vom Kaufpreis erwerben. Da der Buchwert deutscher Immobilienunternehmen durch das bilanzielle Niederstwertprinzip oftmals gleich dem Kaufpreis ist, ist zu erwarten, dass der Abschlag vom Marktwert nochmals deutlich höher ausfällt.
Fazit Ohne Zweifel stellt die weitere Zinsentwicklung das größte Risiko für Immobilien-ETFs dar. Denn zum einen führen steigende Zinsen zu alternativen Anlagemöglichkeiten. Zum anderen steigen jedoch auch die Zinsen für neu aufgenommene oder variabel verzinste Kredite drastisch an. Daher sollte die negativen Renditen der letzten Monate ernst genommen werden.
Langfristig könnte sich aufgrund des aktuellen Bewertungsniveaus und der Notwendigkeit von Immobilien jedoch eine günstige Kaufgelegenheit ergeben. Daher würde ich von hohen einmaligen Investitionen absehen und erste Positionen vorwiegend mit langfristigen Sparplänen aufbauen.
Motley Fool Deutschland 2022