Mit einem ETF kann man ganze Sektoren, Länder oder Investmentthemen abdecken. Das sorgt für Diversifizierung und mindert damit in der Theorie die Verlustrisiken. Wer allerdings auf Immobilien-ETFs gesetzt hat, die den STOXX Europe 600 Real Estate abdecken, sitzt derzeit auf herben Verlusten. Allein in den letzten 52 Wochen ging es mit 42 % nach unten.
Manche Beobachter glauben, dass es noch viel schlimmer kommen wird. Andererseits könnte hier auch eine großartige Einstiegsgelegenheit locken. Schließlich sind doch Immobilien in der Regel Garanten für zuverlässige Cashflows.
Den Einbruch des STOXX Europe 600 Real Estate unter die Lupe genommen
Zu den größten Beteiligungen gehören die deutsche Vonovia (ETR:VNAn) (WKN: A1ML7J), der englische Segro (LON:SGRO) REIT (WKN: A0N9B0) und Swiss Prime Site (WKN: 927016). Zusammen machen sie etwa 23 % des ETF-Portfolios aus.
Hier zeigt sich aber auch das Problem: Die Aktie von Branchenprimus Vonovia verlor über die letzten zwölf Monate 60 %. Bei Segro ging es mit 45 % bergab. Das bedeutet, dass die Indexschwergewichte nicht wie sonst oft üblich für Stabilität gesorgt haben, sondern vielmehr den Indexabsturz erheblich mit verursachten.
Dennoch fragen sich jetzt viele Anleger, ob der Abverkauf nicht übertrieben war. Würde man jemals wieder so günstig einsteigen können?
Was jetzt den Markt für Immobilien treibt
Während der Nullzinsphase war der Saldo sehr positiv, weil die Mieten stiegen, die Finanzierungskosten fast wegfielen und die Immobilienwerte eine positive Tendenz zeigten. Es konnte nicht ewig so weitergehen. Jetzt, wo die Zinsen abrupt hochgeschnellt sind, schaut die Lage anders aus.
Allfällige Refinanzierungen werden deutlich teurer und Immobilienwerte sinken. Zudem könnte die Zuverlässigkeit der Mieter sinken, falls eine Rezession zuschlägt, wodurch der Barmittelzustrom leiden würde.
Da ist es nur folgerichtig, dass viele Immobilienkonzerne nun auf Dividendenausschüttungen verzichten, um diese schwierige Phase aus Eigenmitteln überbrücken zu können. Die Hoffnung ist, dass es eben nur eine temporäre Phase ist. Sobald das Inflationsgespenst aufhört zu spuken und die Wirtschaftsdaten erodieren, werden die Zinserhöhungen stoppen und die Zentralbanken neue Liquidität in den Markt pumpen, um eine Verschlimmerung der Lage zu verhindern.
Auch die Schockstarre am Immobilienmarkt würde sich dann wahrscheinlich schnell auflösen. Schließlich hat sich in den letzten Monaten viel Nachfrage aufgestaut, die sich schrittweise entladen wird, sobald sich Preise und Finanzierungsmöglichkeiten wieder einpendeln.
Das schlimmste Szenario für Immobilienaktien
Die Liquidität ist dabei das geringere Problem. Den allermeisten großen Immobilienunternehmen stehen dafür vielfältige Möglichkeiten offen. Beispielsweise können sie oft Hypotheken zu vergleichsweise günstigen Konditionen aufnehmen. Das größere Problem wird dann jedoch das abschmelzende Eigenkapital sein. Schließlich übertrifft der Wert des schuldenfinanzierten Immobilienportfolios das Eigenkapital oft um ein Mehrfaches.
Ein Rückgang des Preisniveaus um beispielsweise 25 % könnte bei vierfacher Hebelwirkung 100 % des Eigenkapitals auslöschen. Sollte das passieren, wären betroffene Unternehmen verpflichtet, neue Aktien auszugeben, was zu den aktuell stark reduzierten Kursen zu einer besonders starken Verwässerung der bestehenden Aktionäre führen würde.
Was ich jetzt beobachte
Da es allerdings zuerst noch schlimmer werden könnte, bevor es besser wird, bietet es sich an, in kleinen Portionen über mehrere Monate verteilt in den Markt zu gehen. Auf diese Weise steigert man seine Chancen, zu besonders günstigen Kursen zum Zuge zu kommen.
Der Artikel Diese defensiven ETFs sind 42 % im Minus seit April 2022 ist zuerst erschienen auf Aktienwelt360.
Ralf Anders besitzt keine der erwähnten Aktien. Aktienwelt360 empfiehlt keine der erwähnten Wertpapiere.
Aktienwelt360 2023