IMMOFINANZ (VIE:IMFI) mit starker Performance in herausforderndem Umfeld: FFO 1 um 15% verbessert, Konzerngewinn erreicht EUR 249 Mio.
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EQS-News: IMMOFINANZ AG / Schlagwort(e): 9-Monatszahlen/Immobilien
IMMOFINANZ mit starker Performance in herausforderndem Umfeld: FFO 1 um 15%
verbessert, Konzerngewinn erreicht EUR 249 Mio.
23.11.2022 / 17:49 CET/CEST
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IMMOFINANZ mit starker Performance in herausforderndem Umfeld: FFO 1 um 15%
verbessert, Konzerngewinn erreicht EUR 249 Mio.
* Like-for-like-Mieterlöse legten im Q3 um 7,9% zu
* Mieterlöse im Q1-3 2022 mit EUR 216,9 Mio. stabil zum Vorjahr, bereinigt
um Einmaleffekt um 3,4% verbessert
* Führende Marktposition bei Retail Parks durch Zukäufe und
Eigenentwicklungen auf nunmehr 122 Standorte weiter ausgebaut
* Substanzwert EPRA NTA je Aktie auf EUR 29,9 verbessert
* Starke Bilanz mit Eigenkapitalquote von 58,0% und Netto-LTV von 33,7%
KENNZAHLEN (IN MEUR) Q1-3 2022 IN % Q1-3 2021
Mieterlöse 216,9 0,2 216,4
Ergebnis aus Asset Management 168,4 3,2 163,1
Ergebnis aus Immobilienverkäufen 5,0 -79,4 24,1
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung -7,8 n. a. 24,1
Operatives Ergebnis 117,8 -34,7 180,4
EBIT 186,6 -20,4 234,4
Finanzergebnis 122,4 33,3 91,8
Konzernergebnis 248,6 -15,9 295,7
FFO 1 (vor Steuern) 115,9 15,4 100,51
Die IMMOFINANZ erzielte in den ersten drei Quartalen 2022 trotz eines
herausfordernden Umfelds sehr solide Ergebnisse: Die Mieterlöse erreichten
ein hohes Niveau von EUR 216,9 Mio., das Ergebnis aus Asset Management
verbesserte sich um 3,2% auf EUR 168,4 Mio. und der nachhaltige FFO 1 aus
dem Bestandsgeschäft (inklusive Dividendenzahlung der S IMMO) stieg deutlich
um mehr als 15% auf EUR 115,9 Mio. Das Konzernergebnis lag bei EUR 248,6
Mio. Mit einer Eigenkapitalquote von 58,0% und einer konservativen
Verschuldung mit einem Netto-LTV von 33,7% verfügte die IMMOFINANZ über eine
starke Kapitalbasis.
"Die sehr guten Resultate in den ersten drei Quartalen bestätigen die hohe
Resilienz und Ertragskraft unseres Portfolios. So konnten wir auch in einem
herausfordernden Umfeld wesentliche Kennzahlen wie die Like-for-like-
Mieterlöse, das Ergebnis aus dem Asset Management und den FFO 1 steigern und
die Bilanz weiter stärken. Wir kommen bei der Optimierung unseres Portfolios
wie auch unserer Kostenstruktur gut voran und verfügen über starke Marken im
Retail- und Office-Geschäft, die wir weiter ausbauen werden. Durch die
zuletzt getätigten Zukäufe und Eigenentwicklungen konnten wir unsere
führende Marktposition bei Retail Parks in Europa auf nunmehr bereits 122
Standorte weiter ausbauen. Wir sehen uns daher gut positioniert, um unseren
wertschaffenden Kurs auch in unverändert schwierigen Zeiten erfolgreich
fortzusetzen," sagt Radka Doehring, Vorständin der IMMOFINANZ.
Infolge der Erlangung der mehrheitlichen Kontrolle durch die CPI Property
Group wurden im Berichtszeitraum einige Einmaleffekte schlagend. Dazu
zählten u. a. höhere Aufwendungen infolge der Übernahmeangebote von der CPI
Property Group und von der S IMMO sowie durch vorzeitige Rückzahlungen von
Unternehmensanleihen aufgrund des Kontrollwechsels und das Ausscheiden von
zwei Vorstandsmitgliedern.
Das operative Ergebnis lag damit bei EUR 117,8 Mio., das Ergebnis aus der
Geschäftstätigkeit summierte sich unterstützt durch positive
Immobilienbewertungen auf EUR 186,6 Mio. Insgesamt erwirtschaftete die
IMMOFINANZ in den ersten drei Quartalen einen Konzerngewinn von EUR 248,6
Mio. bzw. einen Gewinn je Aktie in Höhe von EUR 1,822.
Der nachhaltige FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern) lag mit EUR
115,9 Mio. um 15,4% über dem Vergleichswert des Vorjahres (Q1-3 2021
angepasst: EUR 100,5 Mio.1). Dies entspricht einem FFO 1 je Aktie von EUR
0,853 (Q1-3 2021 angepasst: EUR 0,811, 3) unter Berücksichtigung einer
höheren Aktienanzahl gegenüber dem Vergleichszeitraum.
Vermietungsgrad auf hohem Niveau
Der Portfoliowert der IMMOFINANZ erhöhte sich bis Ende September 2022 um
6,5% auf EUR 5,5 Mrd. und umfasste 260 Objekte. Davon entfielen EUR 4,9 Mrd.
auf Bestandsimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von 2,1 Mio. m². Der
Vermietungsgrad lag mit 94,0% auf einem hohen Niveau (31. Dezember 2021:
95,1%). Die Retail-Immobilien waren mit 98,3% voll vermietet. Die
Bruttorendite des Bestandsportfolios betrug 6,0% auf Basis der
IFRS-Mieterlöse und 6,4% auf Basis der Mietvorschreibung. Die Rendite wurde
um den im September getätigten Ankauf von 36 Retail-Immobilien in Tschechien
und Polen bereinigt.
Eigenkapitalquote erneut gestärkt
Die IMMOFINANZ wies eine robuste Bilanzstruktur mit einer gestärkten
Eigenkapitalquote von 58,0% (31. Dezember 2021: 48,1%) sowie einem neuerlich
verbesserten Netto-Loan-to-Value von 33,7% (31. Dezember 2021: 36,7%) auf.
Die liquiden Mittel betrugen EUR 241,7 Mio. und bei den
Finanzverbindlichkeiten lagen die durchschnittlichen Finanzierungskosten
(inkl. Derivate) bei lediglich 2,1%.
EPRA-Kennzahlen je Aktie verbessert
Der Substanzwert EPRA NTA je Aktie erhöhte sich per 30. September 2022 um
2,5% auf EUR 29,92 nach EUR 29,19 zum 31. Dezember 2021. Der IFRS-Buchwert
je Aktie verbesserte sich trotz einer Erhöhung der Aktienanzahl auf EUR
28,30 (31. Dezember 2021: EUR 27,44).
Ausblick
Auf Basis der Zahlen für die ersten drei Quartale 2022 und der Ende
September getätigten Ankäufe von Retail-Immobilien erwartet die IMMOFINANZ,
dass der FFO 1 vor Steuern (inklusive S IMMO Dividende) im Gesamtjahr 2022
rund EUR 135 Mio. erreichen wird.
Ergebnisentwicklung im Detail
Die Mieterlöse beliefen sich in den ersten drei Quartalen 2022 auf EUR 216,9
Mio. und entwickelten sich damit im Vergleich zum Vorjahreswert von EUR
216,4 Mio. stabil. Dieser war allerdings von einer einmaligen
Abschlagszahlung eines Großmieters in Höhe von EUR 6,7 Mio. für eine
pandemiebedingte Flächenreduktion deutlich positiv beeinflusst gewesen.
Bereinigt um diesen Einmaleffekt ergab sich somit ein Zuwachs um 3,4%.
Verantwortlich dafür waren neben der sehr guten Entwicklung der
Like-for-like-Mieterlöse der Zukauf eines STOP SHOP in Italien sowie die
Fertigstellung von Projektentwicklungen, die den im Berichtszeitraum
erfolgten Verkauf von Immobilien in Summe mehr als wettmachten. Die
Like-for-like-Mieterlöse (bereinigt um Zu- und Verkäufe sowie
Fertigstellungen) legten im 3. Quartal 2022 deutlich um 7,9% im Vergleich
zum 3. Quartal 2021 und im Vergleich der ersten drei Quartale 2022 mit dem
Vorjahreszeitraum um 6,6% zu.
Die Immobilienaufwendungen sanken um 13,7% auf EUR -37,5 Mio. Dies ist vor
allem auf den starken Rückgang der darin enthaltenen
Mietforderungsabschreibungen auf EUR -1,7 Mio. (Q1-3 2021: EUR -10,9 Mio.)
zurückzuführen. Mit diesen hatte die IMMOFINANZ ihre Mieter während
pandemiebedingter Schließungsphasen in den Jahren 2020 und 2021 unterstützt.
Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen EUR -13,0 Mio. (Q1-3 2021: EUR -8,5
Mio.). Das Ergebnis aus Asset Management stieg um 3,2% auf EUR 168,4 Mio.
(Q1-3 2021: EUR 163,1 Mio.).
Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen lag bei EUR 5,0 Mio. (Q1-3 2021: EUR
24,1 Mio.) und war vor allem von der im 2. Quartal getätigten, vollständigen
Wertberichtigung einer Kaufpreisforderung in Höhe von EUR -12,9 Mio. aus
Russland belastet. Diese Forderung stammte aus dem Verkauf des
Russland-Portfolios im Jahr 2017 und hätte in der ersten Jahreshälfte 2022
beglichen werden sollen. Aufgrund des Kriegs in der Ukraine und der damit
verbundenen Sanktionen gegen die Russische Föderation sowie deren
Auswirkungen - insbesondere die in Russland verhängten
Zahlungsbeschränkungen - ist die Forderung aus Sicht des Managements
voraussichtlich uneinbringlich. Darüber hinaus bestehen keine weiteren
Forderungen oder Verpflichtungen aus dem Verkauf des Russland-Portfolios.
Die IMMOFINANZ prüft derzeit alle rechtlichen Optionen zur Geltendmachung
dieser Forderung. Insgesamt erreichten die Immobilienverkäufe ein Volumen
von EUR 100,2 Mio. Dabei handelte es sich vor allem um ein Bürogebäude in
Prag sowie nicht strategiekonforme Grundstücke in der Türkei.
Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung betrug EUR -7,8 Mio. (Q1-3 2021:
EUR 24,1 Mio.) und reflektiert aufgrund des allgemeinen Umfelds gestiegene
Baukosten für einzelne Projekte.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich - getrieben von
Einmaleffekten - auf EUR -50,9 Mio. (Q1-3 2021: EUR -32,3 Mio.). Im
Wesentlichen bestanden diese aus Beraterkosten im Zusammenhang mit Angeboten
zur Übernahme der IMMOFINANZ durch die CPI Property Group und die S IMMO
sowie aus Aufwendungen für das Ausscheiden der beiden Vorstandsmitglieder
Dietmar Reindl und Stefan Schönauer sowie für Digitalisierungsmaßnahmen. Das
operative Ergebnis betrug somit EUR 117,8 Mio. (Q1-3 2021: EUR 180,4 Mio.).
Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien belief sich auf EUR 68,8 Mio.
(Q1-3 2021: EUR 54,0 Mio.). Die im Berichtszeitraum verbuchten
Wertsteigerungen entfielen mit EUR 49,8 Mio. auf Retail-Objekte und
umfassten aufgrund des pandemiebedingt verbesserten Marktumfelds sowohl STOP
SHOPs als auch VIVO! Shopping Center. Bei den Büroimmobilien im Bestand
betrugen die Aufwertungen EUR 27,4 Mio., getragen von positiven Effekten bei
Gebäuden in Warschau, Wien und Prag. Abwertungen in Höhe von EUR -8,3 Mio.
betrafen sonstige Immobilien. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)
betrug EUR 186,6 Mio. (Q1-3 2021: EUR 234,4 Mio.).
Der Finanzierungsaufwand verringerte sich um 8,7% auf EUR -56,5 Mio. (Q1-3
2021: EUR -61,9 Mio.). Das gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegene
sonstige Finanzergebnis in Höhe von EUR 139,7 Mio. (Q1-3 2021: EUR 20,3
Mio.) resultierte überwiegend aus der positiven Bewertung von Zinsderivaten
(EUR 147,1 Mio.) aufgrund gestiegener langfristiger Zinssätze und
unterstreicht damit die effektive Absicherungspolitik des Konzerns.
Gegenläufig wirkte ein Aufwand von EUR -5,6 Mio. für den Rückkauf von
Unternehmensanleihen zu 101% des Nennbetrags als Folge des Kontrollwechsels.
Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen
beliefen sich auf EUR 37,0 Mio., nachdem diese im Vergleichszeitraum des
Vorjahres von einer Wertaufholung der Beteiligung an der S IMMO stark
positiv beeinflusst gewesen waren (Q1-3 2021: EUR 131,5 Mio.). Insgesamt
entfielen auf die S IMMO im Berichtszeitraum EUR 33,1 Mio. (Q1-3 2021: EUR
128,0 Mio.). Das Finanzergebnis lag somit bei EUR 122,4 Mio. (Q1-3 2021: EUR
91,8 Mio.).
Das Ergebnis vor Ertragsteuern betrug EUR 308,9 Mio. (Q1-3 2021: EUR 326,2
Mio.). Die Ertragsteuern erhöhten sich auf EUR -60,3 Mio. (Q1-3 2021: EUR
-30,5 Mio.), vor allem getrieben von einem höheren latenten Steueraufwand
aufgrund der positiven Bewertung der Zinsderivate. Das Konzernergebnis lag
bei EUR 248,6 Mio. (Q1-3 2021: EUR 295,7 Mio.). Dies entspricht einem
Ergebnis je Aktie von EUR 1,822 (Q1-3 2021: EUR 2,202).
Die Zwischenmitteilung der IMMOFINANZ AG für die ersten drei Quartale 2022
zum Stichtag 30. September 2022 ist auf der Website des Unternehmens unter
https://immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab 24. November
2022 abrufbar.
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1 Zur besseren Vergleichbarkeit wurde der Vorjahreswert in Bezug auf die
Dividendenzahlung der S IMMO angepasst und der Dividendeneingang in Höhe von
EUR 9,7 Mio. im Q1-3 2021 angenommen (anstelle wie erfolgt im Q4 2021).
2 Ergebnis je Aktie, Anzahl der berücksichtigten Aktien für Q1-3 2022:
136.493.246 und Anzahl der berücksichtigten Aktien für Q1-3 2021:
137.196.443
3 FFO 1 je Aktie, Anzahl der berücksichtigten Aktien für Q1-3 2022:
136.493.246 und Anzahl der berücksichtigten Aktien für Q1-3 2021:
123.293.780
Über die IMMOFINANZ
Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert ihre
Aktivitäten auf die Segmente Büro und Einzelhandel in acht Kernmärkten in
Europa: Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn,
Rumänien und die Adriatic-Region. Zum Kerngeschäft zählen die
Bewirtschaftung und die Entwicklung von Immobilien. Dabei setzt die
IMMOFINANZ stark auf ihre Marken STOP SHOP , VIVO!
und myhive (Büro), die ein Qualitäts- und Serviceversprechen
darstellen. Das Unternehmen besitzt ein Immobilienvermögen von rund EUR 5,5
Mrd., das sich auf rund 260 Objekte verteilt. Das Unternehmen ist an den
Börsen Wien (Leitindex ATX) und Warschau gelistet. Weitere Information:
https://www.immofinanz.com
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