Immobilien unter Druck - wann kommt der Crash?
Chris Vermeulen | 06.07.2023 06:42
Als gewöhnlich dem Aktienhandel, Sektoren und Rohstoffen zugewandter Experte, möchte ich heute den Blick auf den Immobilienmarkt richten. Dieser Markt ist für viele ein Buch mit sieben Siegeln. Sie lassen sich von den vermeintlich robusten Zahlen begeistern und glauben, dass es wohl kaum je einen besseren Zeitpunkt für Investitionen gab. Ich hingegen bin der Überzeugung, dass wir uns momentan in einer Phase befinden, die keine ideale Situation für Investitionen in diese Anlageklasse darstellt.
Stan Weinstein, ein bekannter Analyst, hat den Markt in vier Phasen eingeteilt: Phase 1 - eine aktive Kapitalanlage ist aufgrund des unruhigen, stagnierenden Marktes nicht ratsam; Phase 2 - die bullische Phase; Phase 3 - geprägt von hoher Volatilität und Schwierigkeiten; Phase 4 - ein massiver Rückgang zeichnet sich ab. In den Phasen zwei und vier ist es üblicherweise vergleichsweise einfach für Investoren, Gewinne zu erzielen. In den Phasen eins und drei hingegen gestaltet sich die Kapitalvermehrung schwieriger, und es besteht ein erhöhtes Risiko, einen Großteil des investierten Geldes zu verlieren. In solchen Momenten kommt es darauf an, Ihr Vermögen zu bewahren und zu schützen, um es zu einem späteren Zeitpunkt erneut anzulegen, wenn sich das Marktumfeld verbessert.
Ein Blick auf den Chart von Wolfstreet.com zeigt, dass die Baubeginne für Mehrfamilienhäuser (Gebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten) ihren höchsten Stand seit 1986 erreicht haben. Dieser Anstieg mag beeindruckend aussehen, in der Vergangenheit folgten auf diese starken Anstiege allerdings oft mehrjährige Talfahrten. Dieses Muster zeigte sich im Jahr 2008, als der Aktienmarkt nach dem Erreichen neuer Höchststände einen deutlichen Abverkauf hinnehmen musste.
Warum explodieren die Baubeginne von Mehrfamilienhäusern jetzt? Versierte Investoren versuchen gerade, mehr Geld aus einem überteuerten Immobilienmarkt herauszuholen. Der Bau von Mehrfamilienhäusern ist billiger, weil Mietwohnungen für Menschen mit knapperen Budgets erschwinglicher sind.
Ein ähnlicher Anstieg war zuletzt 2015 zu verzeichnen, gefolgt von mehreren Jahren, in denen die Zahl der Baubeginne aufgrund der Abschwächung des Marktes zurückging.
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Wenden wir uns nun den Aktivitäten im Markt für Einfamilienhäuser zu. Trotz der optimistischen Prognosen auf diesem Markt können die technischen Händler den Trend klar erkennen. Seit Juni 2021 hat es eine Reihe von niedrigeren Highs und niedrigeren Lows gegeben. Dieses Muster war bereits im Jahr 2006 zu beobachten, bevor der Immobilienmarkt seinen Höhepunkt erreichte und sich dann abschwächte.
Der aktuelle Trend des Immobilienmarktes weist klar nach Süden, die jüngste Rallye hat dies nur überdeckt und den Wert von 2020 erreicht.
Berücksichtigt man sowohl die Baubeginne von Mehrfamilienhäusern als auch von Einfamilienhäusern, so zeigt sich eine ähnliche Reihe von niedrigeren Highs und tieferen Lows. Dieser Trend signalisiert eine allgemeine Abschwächung des Immobilienmarktes. Der derzeitige Anstieg ist wahrscheinlich der letzte Schwung, und die Bauunternehmer werden es schwer haben, wenn diese letzte Welle von Hausbauten abgeschlossen ist.
Wenn wir auf den Immobilien-ETF iShares U.S. Real Estate ETF (NYSE:IYR) schauen, stellen wir eine klare Serie von tieferen Hochs und tieferen Tiefs fest. Kluge Anleger, die in diese REITs investieren, wissen, dass dem Immobilienmarkt allmählich der Atem ausgeht.
Ein Blick auf die Grafik zeigt ein ähnliches Muster wie im Jahr 2008. Der Markt brach kräftig ein, dem folgte ein enger Kanal - vor einem weiteren dramatischen Abverkauf.
Der Chart der Baufirmen scheint eine andere Realität abzubilden. Investoren und Spekulanten stürzen sich auf den Wohnungsbau und schaffen die derzeit allgegenwärtige FOMO-Atmosphäre (Phänomen der Angst, etwas zu verpassen). Dieser Anstieg mag vielversprechend wirken, vor einem Aufspringen auf diesen Zug sollte man aber bedenken, dass wir gerade das letzte High vor einem kräftigen Einbruch sehen.
Das ist meine Meinung zum Immobilienmarkt. Ich denke, dass hier auch keine wesentliche Entspannung bevorsteht - ganz im Gegenteil - wir werden in den nächsten ein bis zwei Jahren wahrscheinlich mit einem ganz anderen Markt und einer ganz anderen Realität konfrontiert sein. Investoren sollten meines Erachtens auf eine schwierige Entwicklung einstellen und mit Köpfchen investieren. Damit meine ich, dass Sie Ihr Vermögen schützen, Ihr Kapital sicher vermehren und mit dieser Strategie echte Chancen nutzen können, wenn sie sich bieten.
h2 Technischer Handel/h2An dieser Stelle möchte ich auch darauf hinweisen, wie wichtig der technische Handel und die Chartanalyse für das Verständnis des Marktes sind. Viele Menschen tun den technischen Handel ab, weil sie denken, dass es dabei nur um krakelige Linien in einem Diagramm geht. In Wirklichkeit geht es aber darum, die Dynamik von Angebot und Nachfrage, Marktpsychologie und Wirtschaftszyklen zu verstehen. Wenn Sie sich die Charts dieser Immobilien-ETFs, REITs und Hausbauaktien ansehen, können Sie daraus sehr klare Trends und Muster ablesen, die uns viel über das Marktgeschehen verraten. Dieses Wissen wiederum ermöglicht es Ihnen, fundiertere Investitionsentscheidungen zu treffen.
Wenn Sie sich also im technischen Handel noch nicht auskennen, sollten Sie sich unbedingt etwas Zeit zu nehmen, um mehr darüber zu erfahren. Der technische Handel ist zwar keine perfekte Wissenschaft, kann Ihnen aber einen sehr hilfreichen Vorteil auf dem Markt verschaffen.
Ich sollte auch darauf hinweisen, dass sich 81 % der Persönlichkeitstypen nicht unbedingt für das Investment-Geschäft eignen. Was damit gemeint ist: Die Art und Weise, wie Ihr Gehirn funktioniert und wie es Daten und Emotionen verarbeitet, eignet sich nicht so gut zum Geldverdienen wie bei Menschen mit einer "besser geeigneten" Persönlichkeit.
Fazit
Zusammenfassend glaube ich, dass wir uns am Rande eines erheblichen Abschwungs auf dem Immobilienmarkt bewegen. Ich glaube auch, dass versierte Anleger, die die Marktzyklen verstehen und in der Lage sind, ihr Kapital zu bewahren, extrem gut aufgestellt sein werden, um die Chancen zu nutzen, die sich während des Abschwungs ergeben. Denken Sie daran, dass es beim Investieren nicht darum geht, den Markt perfekt zu timen. Es geht vielmehr darum, gut vorbereitet zu sein und intelligente Entscheidungen auf der Grundlage der verfügbaren stehenden Informationen zu treffen.
Damit ist zu diesem Thema allgemein erst einmal alles gesagt. Denken Sie daran: Handeln Sie klug, bleiben Sie informiert und seien Sie immer auf alles vorbereitet, womit der Markt Sie konfrontiert. Achten Sie auf die Charts und die Nachrichten - und vor allem: Hören Sie nie auf, etwas dazuzulernen. Je mehr Sie wissen, desto besser sind Sie für das aufgestellt, was auf Sie zukommt und was sich Ihnen bietet.
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