Homeoffice als Gamechanger - rollt neue Krise auf den Gewerbeimmobilienmarkt zu?
Roman Krutyanskiy | 08.10.2020 08:59
Aufgrund der Corona-Pandemie schickten die meisten Firmen - da wo es funktioniert - ihre Mitarbeiter ins Homeoffice. Arbeiten im Homeoffice war in dieser Breite eher eine Notgeburt der Stunde und eben als Antwort der Arbeitswelt auf die Corona-Pandemie gedacht. Schließlich wurde es das größte Homeoffice-Experiment der Geschichte. Betrachten wir uns dies an dieser Stelle zunächst einmal aus dem Blickwinkel der weltweit größten Volkswirtschaft - den USA. Einem Bericht der US-Investmentbank Morgan Stanley (NYSE:MS) nach arbeiteten in Zeiten des „Lockdowns“ rund die Hälfte der US-Arbeitnehmer im Homeoffice. Mittlerweile sind sich US-Experten sicher, dass die Homeoffice-Arbeit auch im Falle eines breit verfügbaren Impfstoffs nicht signifikant zurückfällt. Das hat enorme Auswirkungen auf den Konsum und auf das künftige Konsumverhalten. Die aktuellen Daten den US-Handelsministeriums zeigen bereits auf, dass die Onlinehandelskonzerne wie Amazon (NASDAQ:AMZN).com mächtige Umsatzzuwächse verbuchen konnten. Viele Ladengeschäfte werden auf diese Weise auf der Strecke bleiben und dadurch könnten immer mehr brach liegende Gewerbeflächen entstehen. Die Analysten von Morgan Stanley untersuchten in ihrem Bericht „examining life in the time of Covid“ insgesamt 750 verschiedene Berufe. In Bezug auf diese Untersuchung gehen sie davon aus, dass bis zu 40 Prozent der US-Arbeitnehmer auch auf absehbare Zeit weiter im Homeoffice arbeiten werden. Interessant dabei ist vor allem, dass auch das „U.S. Bureau of Labor Statistics“ (gibt die monatliche US-Arbeitsmarktstatistik heraus) noch vor der Corona-Pandemie prognostizierte, dass Arbeiten im Homeoffice in den nächsten drei bis fünf Jahren - also 2022 bis 2024 von rund 15 Prozent der US-Arbeitnehmer genutzt werden wird. Die Analyse von Morgan Stanley geht da noch weiter. Sie geht davon aus, dass künftig rund 30 Prozent der US-Arbeitnehmer in den nächsten drei bis fünf Jahren von zuhause aus arbeiten werden. Damit dürften die künftig anzumietenden Büroflächen wohl kleiner ausfallen und sich die bestehenden Gewerbeflächen der Firmen in den nächsten Jahren wohl verkleinern (es gibt aber oft sehr lange Laufzeiten bei Gewerbemietverträgen). Im Falle einer Homeoffice-Quote von 15 bis 30 Prozent in den nächsten Jahren (Schätzungen von BLS und Morgan Stanley) könnte es einen etwa um rund 10 bis 15 Prozent geringeren Bedarf an Gewerbeflächen im prognostizierten Zeitrahmen geben. Sollten Konzerne dann noch „Shared Office“- oder „Shared-Desk“-Programme nutzen, so würden effektiv noch weniger Büroflächen notwendig sein. Alternativ kämen sogar noch flexibel hinzubuchbare Büroflächen ins Spiel, wie sie beispielsweise die Softbank-Beteiligung „WeWork“ anbietet. Arbeitsmodelle, wie jüngst bei JPMorgan Chase & Co (NYSE:JPM) angekündigt könnten sich auf die gesamte Bankenindustrie auswirken. JPMorgan sprach von Modellen, wo etwa der Arbeitnehmer einen oder zwei Tage die Woche vom Homeoffice arbeitet oder eine Woche im Monat oder gar zwei Wochen im Monat. Letztlich kommt es auf die Stellung im Unternehmen an und auf die jeweilige Arbeit und Position. Gerade Vermieter in Städten und auch Managementgesellschaften von Gewerbeimmobilien flehen die Investmentbanken an, diese Modelle zu überdenken, da sie letztlich ein Ausbluten der Städte befürchten.
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Gewerbeimmobiliensektor - Homeoffice kann auch ein Gamechanger sein
Alles hat am Ende etwas mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie zu tun. „Lockdowns“, Ausgangsbeschränkungen, Kontaktbeschränkungen oder sonstige staatliche und lokal verordnete Einschränkungen trugen in vielen Ländern zu massenhaft geschlossenen Geschäften bei (leider geht es gerade mit Corona-Restriktionen in Deutschland wieder los). Am stärksten war neben dem Hotel- und Gaststättengewerbe und dem Reisegewerbe auch der Einzelhandel betroffen. Letzterer kämpfte ohnehin schon seit vielen Jahren gegen den Trend des Online-Handels an. In den Zeiten der Pandemie verstärkte sich nun zwangsläufig auch der Trend zum Homeoffice. Ob nun New York, London oder Frankfurt, das ansonsten rasante städtische Leben reduzierte sich gerade auch aufgrund massenhafter Arbeit im Homeoffice in letzter Zeit enorm. Viele Geschäfte, die auf Laufkundschaft angewiesen sind, haben nun nebst der Nachwirkungen der Zwangsschließungen zusätzliche Probleme. Auf absehbare Zeit wird sich das Gros der im Homeoffice befindenden Mitarbeiter nicht wieder in die Büros zurückbegeben. Mit einem der breiten Bevölkerung zur Verfügung stehenden Impfstoff sähe dies mit Sicherheit anders aus. Doch es ist durchaus möglich, dass die Arbeit im Homeoffice zu einem gewissen Anteil Bestandteil der künftigen Arbeitswelt bleiben wird. Das zeigt sich allein an der Entwicklung, dass die Politik in einigen Ländern bereits an Regelungen im Arbeitsrecht feilt. Das geht hin bis zu einem Gesetz, dass das Recht auf Homeoffice regeln soll.
Corona-Krise – Beschleuniger des digitalen Wandels
Manche Bürotürme in Frankfurt sind derzeit zum Teil nur zu 30 Prozent oder gar weniger ausgelastet. Die meisten Mitarbeiter befinden sich im Homeoffice. Wird man die Gesamtbüroflächen jemals wieder benötigen, oder wird man einen Teil der Gewerbeflächen vielleicht sogar in Wohnflächen umwidmen - das beschäftigt viele Analysten. Gerade im Banksektor könnten aufgrund des digitalen Wandels und des Drucks aus dem Fintech-Bereichs in den nächsten Quartalen und Jahren obendrein hunderte Filialen geschlossen werden und somit würde der Anteil leerstehender Gewerbeflächen sich nochmals dramatisch erhöhen. Andere Konzerne sind aufgrund der Corona-Krise gezwungen, recht starke Einsparungen zu tätigen und dabei trifft es auch wieder den Gewerbeimmobilienmarkt. Auf der einen Seite kündigen beispielsweise Ketten wie H&M (ST:HMb) massenhaft ihre Gewerbeflächen, auf der anderen Seite reduzieren zum Beispiel Konzerne wie die Deutsche Lufthansa (DE:LHAG) massiv ihre angemieteten Gewerbeflächen. In Großkonzernen könnten auch neue Konzepte erarbeitet werden, die insgesamt weniger Büroflächen nötig machen würden. Das Konzept von „shared spaces“ und „shared desks“ wäre hier auch nochmals zu erwähnen. Mitarbeiter teilen sich quasi die Schreibtische, haben zum Teil Rollcontainer oder Boxen mit ihren Utensilien. Während sich der eine Mitarbeiter im Homeoffice befindet, rollt der andere Mitarbeiter seinen Rollcontainer unter den freien Schreibtisch und arbeitet. Am nächsten Tag geht er ins Homeoffice und sein Kollege aus dem Homeoffice arbeitet wieder in der Firma. Anderen Konzerne haben in der Krise ein Arbeitsmodell entwickelt, so dass die Hälfte des jeweiligen Teams eine Woche im Homeoffice arbeitet, die andere Hälfte des Teams im Office. Nach einer Woche wird dann gewechselt. Würde man dieses Konzept weiterführen, so würde man etwaig nur die Hälfte der Bürofläche benötigen. Auf diese Weise wäre der Faktor „Homeoffice“ in der Tat für den Sektor Gewerbeimmobilien ein „Gamechanger“, der die anzumietenden Büroflächen definitiv reduzieren würde. Nur damit eines klar wird: Das klassische Bürogebäude wird nicht abgeschafft werden, Betriebe, Firmen, Großkonzerne werden weiter ihre Repräsentanzen haben wollen, doch es ist zumindest denkbar, dass sich die Größe der angemieteten Flächen verkleinern wird. Sollte der Trend zum Homeoffice also in den nächsten Jahren anhalten, so könnte sich der Gewerbeimmobilienmarkt enorm wandeln. Dies gilt nicht nur für Deutschland, sondern auch für die gesamte EU oder die USA und wird sich auch in den Ballungsräumen Asien niederschlagen. Die Corona-Krise allein ist übrigens nicht die alleinige treibende Kraft, die den Trend zum Homeoffice hervorbrachte, sondern lediglich ein Beschleuniger, denn den Trend zum Homeoffice gab es in vielen Ländern (unter anderem in den USA) zuvor schon. Bereits im Jahr 2015 zeigte eine Umfrage (White & Case 2015 Real Estate Survey) der Großkanzlei „White & Case“, dass der Anteil von Homeoffice innerhalb der nächsten fünf Jahre um 63 Prozent zulegen könnte.
Insolvenzwelle würde zusätzlichen Druck sektorenübergreifend bringen
Zusätzlicher Druck auf den Gewerbeimmobiliensektor käme durch eine auf uns zurollende Insolvenzwelle zustande. Wenn Betriebe in die Pleite rutschen, dann benötigen sie keine Ladenflächen, Lagerflächen, Lager- und Betriebshallen und auch keine Firmengelände mehr. Allein im Hotel- und Gaststättengewerbe dürfte die Anzahl der Pleiten groß sein, aber auch im Tourismussektor – allein die Anzahl der Reisebüros dürfte sich in absehbarer Zeit enorm reduzieren. Wenn sich das Geschäftsmodel von „Malls“ in den Zeiten der Pandemie nicht mehr durchsetzen kann, so wird es auch bei deren Betreibern zu erhöhten Schwierigkeiten kommen. In der Gesamtbetrachtung könnte es demnach ein enorm herausforderndes Marktumfeld im Sektor Gewerbeimmobilien geben. Es ist aufgrund der hier aufgezeigten Problemfelder daher nicht damit zu rechnen, dass sich die Preise in diesem Sektor stabil halten werden. Sollte es zu einem stärkeren Einbruch dieses Marktes kommen, so könnten auch eine Reihe von Kreditinstituten in die Bredouille kommen. Wenn es dann noch zu vermehrten Pleiten bei Immobiliengesellschaften kommt, die stark im Gewerbeimmobiliensektor engagiert sind, dann dürfte sich dies auch auf die breite Marktstimmung an den Anleihe- und Aktienmärkten negativ auswirken. In diesem Zusammenhang muss immer auch die Welt der Banken mit einbezogen werden. Je höher die Kreditausfallrisiken dann sind, desto eher kann es auch zu übergelagerten Problemen im Bankensektor kommen.
Gewerbeimmobilienmarkt auch von der Pandemie betroffen – ein Beispiel aus Frankfurt
Wer noch im Sommer 2019 in Frankfurt unterwegs war, der stöhnte in vielen Bereichen der Stadt über den horrenden Autoverkehr. Die Stadt boomte, an vielen Ecken wurden neue Hochhäuser hochgezogen, neue Projekte aus dem Boden gestampft. „Mainhattan“ wuchs auch bevölkerungstechnisch weiter. Frankfurt ist auch schon lange eine Pendlerstadt. Die Autos reihten sich am Morgen wie eine endlose Perlenkette aus allen Himmelsrichtungen, um im Zentrum der Stadt von den vielen Tiefgaragen der Banken, Versicherungen, Beratungshäuser, Kanzleien und weiterer Dienstleister verschluckt zu werden. Diese Pendler waren es auch, die in Frankfurt noch einkauften, Restaurants besuchten, massig Geld in der Stadt ließen. Zum Anfang der Corona-Pandemie kamen dann immer mehr Pläne, die Mitarbeiter im Homeoffice arbeiten zu lassen (so gut dies stellenbedingt eben ging). Mittlerweile sind viele Monate vergangen und auch über den Sommer 2020 bis tief in den Herbst 2020 haben viele Konzerne ihre Homeoffice-Regelungen zu einem erheblichen Anteil beibehalten. In manchen Banken sind die Bürotürme nicht einmal mehr mit 70 Prozent ausgelastet. Bis dato ist ja auch noch kein Ende der Pandemie abzusehen. Auf längere Sicht könnte sich auch in Frankfurt das Arbeitsmodell „Homeoffice“ auf den Immobilienmarkt durchschlagen. Die Leerstandquoten für Gewerbeimmobilien könnten demnach steigen. Den traurigen Trend von Leerständen erkannte man schon im September 2020, wenn man im Zentrum von Frankfurt unterwegs war. Hier und da sind die Verlierer der Corona-Krise auszumachen, indem man auf die leerstehenden Ladengeschäfte im Stadtgebiet schaut. Es sind nicht nur Bars oder Restaurants, sondern auch Einzelhändler darunter. Die Leerstandquote allein in Frankfurt dürfte sich in den nächsten Quartalen durchaus noch erhöhen. Interessanterweise zeichnete sich in Frankfurt, wie auch in anderen größeren deutschen „Boomtowns“, wie Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart schon in 2019 eine Blasenbildung am Markt für Gewerbeimmobilien ab. Das Dienstleistungs-, Beratungs- und Investmentmanagement-Unternehmen im Immobilienbereich „Jones Lang Lasalle“ sah den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt in den hier angeführten deutschen Städten schon als recht teuer an. Nun muss man nicht nur das Beispiel Frankfurt sehen, sondern kann ebenso auf andere deutsche, europäische oder eben auch weitere Städte und Metropolen in den USA blicken. All diese Städte weisen ähnliche Probleme auf, nämlich viele Menschen sind nicht mehr vor Ort in den Zenten und Bürovierteln, sondern im Homeoffice, die Hotels weisen enorme Leerstände auf, Messen finden zu deren Leidwesen nicht statt, der stationäre Handel (Einzelhandelsgeschäfte) wirkt im Kampf gegen den Onlinehandel wie Don Quijote beim Kampf gegen die Windmühlen und auch die vielen angestaubten Büros haben in Pandemiezeiten dem Homeoffice wohl nicht allzu viel entgegenzusetzen. Je länger die Krise andauert, desto länger wird sich ein nicht unerheblicher Anteil der arbeitenden Bevölkerung im Homeoffice befinden und folglich auch nicht dazu gezwungen sein, in die Stadtzentren zu fahren. Je länger dieser Status Quo besteht, desto gefährlicher wird es auch für den Gewerbeimmobilienmarkt und die vielen dahinterstehenden Geschäfte mit deren Existenzen werden.
Die letzte Krise ist noch nicht lange her - es war das Jahr der Weltfinanzkrise 2008. Der Londoner Immobiliendienstleister „Savills“ verwies auf interne Statistiken, nach denen die Spitzenmieten von 2008 auf 2009 um beinahe 20 Prozent fielen. Die Corona-Pandemie hat global zu einem heftigen konjunkturellen Einbruch geführt, der seit der Zeit des zweiten Weltkriegs historisch keinen Vergleich ermöglicht. Es könnte demnach auch „dicker“ kommen. Städte mit einem großen Gewerbeimmobilienmarkt wie Frankfurt könnten im Vergleich zu Berlin oder Hamburg stärker betroffen sein.
Fazit
Niemand weiß zu 100 Prozent, wie stark der Gewerbeimmobilienmarkt (zum Beispiel in den USA oder in Deutschland) in den kommenden Monaten und auch Jahren negativ beeinflusst werden wird. Mit den hier angesprochenen Thesen dürfte die Auswirkung aber vor allem im Bereich „Einzelhandel“, „Büroimmobilien“ und „Hotel- und Gastronomieimmobilien“ verstärkt zu spüren sein. Vor allem aber wird der Faktor Zeit hier das Sagen haben. Je länger die Corona-Pandemie uns alle im Griff haben wird und es insbesondere notwendig macht, die Arbeitswelt umzukrempeln, desto eher werden wir unser Verhalten auch nach der Pandemiezeit beibehalten. Die Corona-Pandemie ist ein Beschleuniger im Bereich Digitalisierung, sie formt uns gerade, wie wir künftig vermehrt arbeiten werden, sie hat demnach Auswirkungen auf unser Konsumverhalten, ist folglich ein Beschleuniger auch im ECommerce und wird daher mittel- bis langfristig auch negative Auswirkungen auf Gewerbeimmobilien haben. In der Arbeitswelt nutzen wir vermehrt Videokonferenzen, zukünftig dürfte dies auch dazu führen, dass weniger Geschäftsreisen unternommen werden, was wiederum den Hotelmarkt negativ beeinflussen könnte - ein weiterer Bereich, den man dem Gewerbeimmobilienmarkt zuordnen kann. Mitunter könnte auch das Center- oder Mall-Konzept auf Dauer nicht überleben, kleinere Städte mit vielen Einzelhandelsgeschäften könnten künftig von höheren Leerständen geplagt sein. Die Hoffnung ist, dass dieser Wandel langsamer abläuft und sich die Wirtschaft und vor allem die jeweiligen betroffenen Beschäftigten auf diesen Wandel einstellen können.
Übrigens: Wer mehr im Homeoffice arbeitet, der muss vielleicht auch nicht mehr überteuert In der Stadt bzw. nahe am Arbeitsplatz wohnen. Damit hätte das Thema „Homeoffice“ am Ende auch Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt. Doch das steht auf einem anderen Blatt. Vielleicht kommt am Ende auch etwas Gutes dabei raus und die Mieten fallen auch mal wieder.
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Es gibt im Bereich „Commercial Real Estate“ eine Fülle an Aktiengesellschaften. Die DAX-Werte, die vor allem im Wohnimmobilienbereich tätig sind, wie „Vonovia (DE:VNAn)“ und „Deutsche Wohnen (DE:DWNG)“ sollen hier aber auch kurz erwähnt sein. Es finden sich im MDAX und SDAX mitunter weitere Konzerne, die im Immobilienbereich ihren Tätigkeitsschwerpunkt (Immobilienfinanzierung) haben oder reine Immobiliengesellschaften sind. MDAX-Werte wären hier „LEG Immobilien“ „Aareal Bank (DE:ARLG)“, „Alstria Office REIT (DE:AOXG)“, „Aroundtown (F:AT1)“, „Grand City Properties (DE:GYC)“ und „TAG Immobilien (DE:TEGG)“. IM SDAX finden sich „ADO Properties (DE:ADJ)“, „Corestate Capital (F:CCAG)“, „Deutsche Euroshop (DE:DEQGn)“, „DIC Asset (DE:DICn)“, „Deutsche Pfandbriefbank (DE:PBBG)“, „Hamborner Reit (DE:HABG)“ und „Patrizia Immobilien (DE:PATGn)“.
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