BGH stärkt Vermieter bei Eigenbedarfskündigungen

BGH stärkt Vermieter bei Eigenbedarfskündigungen

Reuters  | 22.05.2019 16:30

BGH stärkt Vermieter bei Eigenbedarfskündigungen

Karlsruhe (Reuters) - Eigenbedarfskündigungen der Vermieter können nicht generell abgelehnt werden, weil die Mieter alt sind und das Mietverhältnis schon Jahrzehnte besteht.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden und eine genaue Prüfung jedes Einzelfalls verlangt. Legt der Mieter ein ärztliches Attest vor, muss das Gericht von Amts wegen ein Sachverständigengutachten über die konkreten Erkrankungen einholen, sagte die Vorsitzende Richterin Karin Milger in der Urteilsverkündung. Milger betonte, dass Prozesse gegen Eigenbedarfskündigungen angesichts des Wohnungsmangels an Bedeutung gewinnen.

Der BGH hob zwei Urteile auf und verwies sie zur neuen Prüfung an die Vorinstanzen zurück. Im ersten Fall ging es um eine Mieterin in Berlin, die bereits seit 45 Jahren in einer Dreizimmerwohnung lebt. Die Wohnung wurde 2015 verkauft. Die neuen Eigentümer, eine junge Familie, wollten die Wohnung für sich nutzen und kündigten der Mieterin. Die Familie lebte bislang mit zwei kleinen Kindern in einer Zweizimmerwohnung. Sie hatten auch die Nachbarwohnung im Haus gekauft, den dortigen Vertrag ebenfalls gekündigt und planten, beide Wohnungen zu verbinden.

Die Mieterin, bei der auch noch die beiden erwachsenen Söhne wohnen, wehrte sich gegen die Kündigung und legte unter anderem ein ärztliches Attest vor, in dem ihr Demenz bescheinigt wurde. Das Landgericht Berlin sah deshalb einen Härtefall als gegeben an und lehnte den Antrag der neuen Eigentümer auf Räumung der Wohnung ab. Nach der sogenannten Sozialklausel kann der Mieter dann einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn sie für ihn, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts "eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist."

© Reuters. The sign of the German Federal Supreme Court Bundesgerichtshof is pictured in Karlsruhe

Der BGH beanstandete nun, dass das Landgericht Berlin den Fall zu schematisch gelöst habe. Das Alter und die lange Mietdauer allein rechtfertigen es nicht, eine soziale Härte zu bejahen. Es müsse geprüft werden, ob und wie sich der Gesundheitszustand verschlechtere, wenn der Mieter zum Wohnungswechsel gezwungen werde. Auch seine soziale Verwurzelung könne nicht allein aufgrund der Wohndauer bestimmt werden. (AZ: VIII ZR 180/18)

Im zweiten Fall bewohnte eine Großfamilie eine Doppelhaushälfte in der Nähe von Halle. Als sie von der Eigentümerin eine Kündigung erhielten, widersprachen sie wegen Krankheiten verschiedener Familienmitglieder. Außerdem sei die Eigenbedarfskündigung vorgeschoben. Hier lehnte das Landgericht Halle den Widerspruch der Mieter ab und verurteilte sie zur Räumung. Auch dieses Urteil hob der BGH nun auf, weil das Gericht sowohl den Eigenbedarf als auch die angegebenen Krankheiten nicht ausreichend geprüft habe. (AZ: VIII ZR 167/17)

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßte die Entscheidungen. "Der Rechtsstaat gebietet diese Abwägung – und zwar immer auf den konkreten Fall bezogen", erklärte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Er betonte, dass niemals infrage gestellt werden dürfe, dass Eigentümer ihre vermietete Wohnung grundsätzlich eines Tages auch selbst nutzen können. Dies sei ein legitimes Recht, dass der Staat schützen müsse. Nur dann würden überhaupt hinreichend Mietwohnungen angeboten und nur dann seien vermietete Immobilien als Teil der privaten Altersvorsorge in vielen Fällen überhaupt eine Option.

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