Investing.com – Spätestens als der Begriff Betongold in aller Munde war, zeichnete sich ab, dass der Immobiliensektor eine Blase mit ganz neuen Qualitäten bildet. Der Grund dafür ist, dass neben der EZB und Fed auch andere große Zentralbanken versuchten, die Folgen der Finanzkrise von 2008 dadurch zu mildern, indem die Zinssätze über viele Jahre im Bereich von Null Prozent lagen.
Menschen, die bis dahin aufgrund ihres geringen Einkommens noch nicht einmal von einem Eigenheim zu träumen wagten, bekamen von ihrem Finanzberater ohne Probleme einen Immobilienkredit vermittelt. Banken erhielten das dafür notwendige Kapital bei den Zentralbanken zum Nulltarif, während die zu finanzierenden Immobilien eine scheinbar gute Sicherheit waren. Denn die auf diesem Konstrukt begründete steigende Nachfrage führte auch zu immer höheren Immobilienpreisen.
Die Inflation blieb über viele Jahre hinweg zu niedrig und so drängte sich der Trugschluss auf, dass man endlich den Heiligen Gral für grenzenloses Wachstum gefunden habe. Doch der Immobilientraum beginnt bereits zu platzen, wie das Wall Street Journal an einem Beispiel eines Immobilieninvestors zeigte.
Alles begann damit, dass der US-Kongress 2012 ein Gesetz verabschiedete, welches die Onlinevermarktung von Investitionen in den Immobiliensektor erleichterte. Seitdem konnte sich jeder mit nur wenigen Klicks in neue Immobilienprojekte einkaufen.
Allein zwischen 2020 und 2022 flossen über diese Kanäle 115 Milliarden Dollar in Bauprojekte, wie die Daten der SEC belegen.
Einer der Männer, die solche Investitionen anboten, war Jay Gajavelli. Er stieg in Houston zu den größten Vermietern von Apartments auf und verwaltete für seine Investoren 7.000 Wohneinheiten im Wert von über 500 Millionen Dollar.
Die Immobilien sollten nicht lange gehalten werden, denn es ging nur darum, die Renditen abzufischen, die sich aus den steigenden Immobilienpreisen ergaben. Also wurden günstige Kredite mit monatlich variablen Zinsen in Anspruch genommen.
Doch dann kam die Inflation und in der Folge höhere Zinssätze. Gajavelli war nicht mehr in der Lage, die Raten zu bedienen und so gingen bereits mehr als 3.000 Wohneinheiten in die Zwangsvollstreckung.
Die höheren Kreditkosten lassen indes auch die Nachfrage nach Immobilien einbrechen und so wird aus dem vermeintlich sicheren schnellen Reichtum ein Schuldenberg. Gajavelli ist nur einer von vielen Immobilienentwicklern, die wiederum Tausende Privatanleger vertreten und sie alle bekommen am eigenen Leib zu spüren, was es bedeutet, wenn eine von den Zentralbanken geschaffene Blase platzt.
Die Problematik ist so verheerend, dass das Wall Street Journal bereits von einer "Immobilienkatastrophe" spricht. Denn wenn Kredite nicht mehr bedient werden und die Sicherheiten das Papier nicht wert sind, auf dem sie stehen, dann geht es als Nächstes den Banken an den Kragen.
Das ist allerdings kein rein amerikanisches Problem, denn auch in Deutschland haben sich viele Spekulanten verzockt. Es sind aber nicht nur Profis, die feststellen müssen, dass sie einen Fehler begangen haben. Auch deutsche Häuslebauer wird es hart treffen, wenn die Inflation hartnäckig bleibt und die EZB die Zinsen nicht senken kann.
Wer 2016 in Deutschland eine Immobilie kaufte, konnte diese zu einem Zinssatz von 1,4 Prozent finanzieren. Bei einem Darlehensbetrag von 500.000 Euro und einer Tilgung von 1 Prozent beträgt die monatliche Rate lediglich 1.000 Euro. Viele ließen sich von der günstigen monatlichen Rate blenden und dazu hinreißen zu glauben sich dies leisten zu können, wenn man die nächsten Jahre auf den Urlaub und anderen Luxus verzichtet.
Problematisch wird es, wenn man einen Kredit mit einer Zinsbindung von nur 10 Jahren abgeschlossen hat, denn bei einer niedrigen Tilgung von 1 Prozent beträgt die Restschuld zur Anschlussfinanzierung im Jahr 2026 immer noch über 446.000 Euro.
Bei einem aktuellen Immobilienzins von 3,65 Prozent würde die monatliche Rate um stolze 70 Prozent auf 1.728 Euro steigen. Eine Situation, die auch in Deutschland vermehrt zu Privatinsolvenzen führen dürfte, denn die Nachfrage und Preise für Immobilien brechen zusammen mit steigenden Zinsen und einem erhöhten Angebot ein.
Was die Verkaufspreise der noch jungen Immobilien weiter belasten kann, ist das Gebäudeenergiegesetz, das bei einem Eigentümerwechsel greift. Sollten 2016 Öl- und Gasheizungen verbaut worden sein und andere energetische Rahmenbedingungen nicht der aktuellen Gesetzeslage entsprechen, dann drohen mit dem Kauf teure Sanierungsmaßnahmen.